【司法書士監修】借地権を相続したくない｜地主からの解体請求を避ける法

2025年3月28日

「地主から相続したはずの建物の解体の請求があったがどうすればいいのか」というお問い合わせをよく頂きます。

借地権付きの建物を相続した場合に、相続人としてどのようにすればよいのか？。一般的にはあまり知られていないところだと思います。

同じようなお悩み・疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。

このページでは、創業20年以上、地域随一の相続専門の司法書士事務所であるこん・さいとう司法書士事務所が、『借地権を相続したくない』をテーマに、借地権付きの建物の相続について解説します。

このページを最後まで読んでいただければ、借地権を相続しないで済む方法・やり方を知ることができます。

地主のほうで勝手に解体してもらいたいが…

借地権付きの建物にいまも相続人の誰かが住んでいるような場合は、地主も解体の請求はしてこないでしょう。

地主が建物の解体請求をしてくる場合というのは、一般的には空き家状態になってしまっているケースです。

では、事実上空き家の状態で誰も住んでいないのが明らかであれば、地主のほうで、地主が費用を負担する形で、勝手に建物の解体をしてもらえないのか？ということです。

結論を言いますと、法律上、これはできません。

地主は土地を貸しているだけであって、建物の所有権は建物の所有者（故人）にあるからです。

他人の物を勝手に壊してはいけないのと同じ理屈です。

借地権は死亡と同時に相続人に相続される

借地権の契約自体は、地主と建物の所有者（故人）との間で締結されたものです。

そうであるなら、建物の所有者が死亡した以上、当然に借地権契約の効力は消滅するのではないか？というもっともな疑問が生まれます。

結論を言いますと、法律上、死亡によって借地権契約が当然に消滅することはありません。

消滅せずに借地権はどうなるのかと言いますと、そのまま相続人に承継されるということになります。

つまり借地権は建物の所有者（故人）の相続人が相続するという理屈です。

地主に「借地権は相続したくない」と言っても意味なし

上で説明した通り、地主は建物の空き家状態が長く続くと、近隣住民などにも迷惑が掛かりますので、その対処法を考えます。

もちろん勝手には建物の解体はできませんから、建物の所有者の相続人を調査して連絡先を突き止めることになるでしょう。

この辺りは法的にも正当な理由があることですので、地主が相続人の調査をすることについて、違法性はありません。

相続人の連絡先が分かったら、貸地契約（借地権契約）を継続するのか、継続しないのか、確認を求めてきます。

この時に、相続人が地主に対して「私は関係ないから」とか「借地権は相続したくないので後は勝手にやってくれ」などとは主張できません。「主張できない」というのは、法的に認められない、という意味です。

「借地権契約は継続しない」としても解体義務はある

相続人が「借地権契約は継続しない（終了したい）」という意向の場合、法律上は借地権契約を解約する、という段取りになります。

そして借地契約の解約に伴って、地主は、建物の相続人に対して、建物を取り壊して更地にして明け渡すように請求することができます。

事実上借地権は相続しない（終了したい）といっても、相続自体は死亡と同時に生じているので、借地権は当然に相続人に承継されています。そして、借地上の建物を解体撤去するのは相続人の義務と言えます。

この場合の解体費用は相続人が負担するのが原則です。

しかし、地主としても空き家を放置されるよりは、解体費用を負担してでも借地権契約を解除したいという要請もありますから、地主が負担するということもあるようです。これは実質的には借地権の買い取りと言えるかもしれません。

「借地権契約を継続する」ときは遺産分割協議で決める

建物の相続人が数人いる場合は、そのうちの誰が建物（借地権）を相続するのかを、遺産分割協議で決めることになります。

遺産分割協議は相続人の全員の合意で行いますので、１人でも欠けていれば無効です。

この遺産分割協議に地主の承諾や同意は不要です。相続人の全員のみで、誰が建物（借地権）を相続するのかを決定します。

遺産分割協議が終わりましたら「遺産分割協議書」として書面にします。普通はこの書面を地主に提示などして、借地権を相続した相続人が誰かを知らせることになります。

また、建物の名義変更（相続登記）を完了させれば、借地権を相続した者は登記簿上明らかになるので（建物の所有者として登記されている人が借地権の相続人という意味）、この登記簿を見せてもいいかもしれません。

借地権を相続したくない場合の対処法は２つ

以上のように、相続人である以上、借地権契約は継続しないとしても、地主から建物の解体を請求されたら拒否できないということでした。

これは、建物の所有者の死亡により、当然に相続人は借地権を相続してしまっているからということです。

ということは、借地権を相続しないようにすれば、建物の解体とは無関係でいられるという理屈になります。

そこで、借地権を相続しないようにするための方法を次に解説します。方法は２つあります。

遺産分割協議の中で自分は借地権を相続しないように合意する

相続人が数人いる場合、誰が借地権を相続するかを、相続人全員の合意による遺産分割協議で決めることになる点はすでに説明済みです。

１つ目の方法としては、この遺産分割協議で、少なくともあなたは借地権を相続しないように合意すればよいのです。

そうすれば、この建物・借地権とは無関係でいられますので、地主からの解体請求がされても、自分は借地権は相続していないことを主張してこれを拒むことができます。

実際の解体については、遺産分割協議で借地権を相続した相続人と、地主との間で処理される問題となります。

家庭裁判所で相続放棄の手続きをする

２つ目の方法としては、家庭裁判所で相続放棄の手続きをとることです。

１つ目の遺産分割協議の方法より便利な点は、他の相続人は関係ないという点です。

遺産分割協議は相続人が複数いる場合、その全員と協議をして合意が成立しなければなりません。

しかし、相続放棄は他の相続人の同意や承諾は不要ですから、建物の解体には関わりたくないと思えば、あなただけが相続放棄の手続きを取ればよいのです。

ただし、相続放棄には注意すべき事項が２つあります。

1. 相続を知ってから３か月以内に限られること
2. 相続財産の全部を放棄することになること

まず「１」ですが、期限があるという点です。この期限を過ぎると相続放棄はできません。ですから故人がなくなってから長年経過しているようなケースでは相続放棄をすることはできません。

次に「２」ですが、相続放棄をすることによって、被相続人（故人）の財産の全部を相続できなくなってしまいます。借地権だけ放棄して他の財産は相続する、なんてことはできません。

いずれにしましても、家庭裁判所で相続放棄の手続きをすれば、あなたは初めから相続人ではなかったことになるので、建物の解体と無関係でいられます。

「こん・さいとう司法書士事務所」が選ばれる理由

いかがでしょうか。

借地権を相続しないようにする方法を２つ紹介しました。

どちらの方法も法的な手続きとなりますので、正しい法律知識が必要になります。

「こん・さいとう司法書士事務所」に遺産分割協議書の作成・相続放棄を依頼することで上記のお悩みは解決

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このページでお伝えしたかったポイントは次の3点です。

• 死亡しても借地契約は当然に終了せず、借地権は相続人に相続される
• 借地上の建物を解体撤去するのは借地権を相続した相続人の義務
• 借地権を相続したくなければ遺産分割協議か相続放棄をすべし

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