相続登記の義務化に備える｜相続人申告登記とは【司法書士監修】
令和3年4月21日、現在開催されている国会で、相続登記を義務とする法案が成立しました。。
今後はこれまでのように相続登記を放置することは許されず、相続登記を回避するという選択肢はありえない事態となります。
しかし、正当な理由があって相続登記を直ちには行えないというケースも予想されます。実際そのような場合は多数存在します。
ですから政府は、相続登記とは異なる新たな制度（「相続人である旨の申出」）を考案しました。
このページでは、令和６年４月１日から実施される「相続登記の義務化」に備えて、新たに創設される「相続人申告登記（相続人である旨の申出）」も含めて、相続人がとるべき選択肢に何があるのかを具体的に解説します。
相続登記が義務化された場合の解決方法が知りたい
相続登記が義務化されると、期限までに手続きを行わない場合、最高で10万円の過料に処せられます。
期限は「自己のために相続の開始があったこと及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。
そこで「期限までに間に合わない場合はどうすればよいのか？」という問題が生じます。ここでは、とりあえずの解決方法を2つ解説します。
新たに創設される「相続人申告登記」という方法
まず1つ目の方法です。こちらの方法が、今回の改正で新しく創設される制度です。「相続人申告登記」とも呼ばれるものですが、法律上の正しい呼び名ではありません（法律上は「相続人である旨の申出」が正式）。
最終的な相続登記は改めて行うことにして、とりあえず登記簿上の所有者に相続が発生したことと、その相続人である蓋然性の高い者を緊急避難的に登記する、というのが概略です。
簡単に言いますと、相続人から不動産所在地の法務局に対して「相続人である旨の申出」をする、というだけの手続きです。
この申出をすると、法務局の方で「相続人申告登記」を職権で行ってくれるのです。相続人にとってはハードルの低い、利用しやすい制度と言えます（むずかしい登記を自分でやる必要が無いため）。
確かに相続登記の申請を義務付けると、期限に間に合わないというケースが多数生じることは明らかです。
また、下でお伝えするように「便宜的に法定相続分による相続登記をする」という方法もありますが、かえって当事者に余計な負担を課すことにもなります。
そこで、期限内に相続登記ができないのであれば、期限内に「相続人である旨の申出」をすればよい、ということにして、相続登記の申請義務の実効性を確保しようというわけです。
もちろん「相続人である旨の申出」を期限内にすれば、とりあえず罰則が適用されることはありません。
相続登記を義務づけることにより新たな問題を発生させては意味がありません。そこで、簡素化した手続きを創設して、これを有効活用してもらおうとする新たな試みです。
新たな登記「相続人である旨の申出等による登記（相続人申告登記）」とは？
それでは、「相続人である旨の申出」に基づいて、法務局が職権で行う「相続人である旨の申出等による登記（相続人申告登記）」とはどのような性質を有する登記なのでしょうか。
「相続人である旨の申出等による登記（相続人申告登記）」は、所有権が故人から相続人へ移転したという旨を公示するものではありません。単に所有者が死亡しているということと、その相続人である蓋然性がある者を公示するというものでしかありません。
通常の相続登記のように、所有権が相続人に移転したことを対外的に主張できるようになるわけではなく、「登記簿上の所有者が亡くなった」という事実を知らせる意味しかありません。
そのような観点から、「相続人である旨の申出」に際して、法定相続人全員を調査する必要もなければ、持分を明らかにする必要もありません。その意味で非常に簡易的な登記です。
したがって、後日に遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割協議の内容に合致する相続登記をあらためて申請しなければなりません。この登記は、遺産分割の日から3年以内に行わなければなりません。
また「誰かに売却したい」という場合も、正式な相続登記を申請しなければ売却することはできません。つまり、「相続人である旨の申出等による登記（相続人申告登記）」をしただけでは、売却や贈与などの処分はできないのです。
「相続人である旨の申出」をするときに何が必要ですか？
この申出の手続きに関して具体的なことはまだ決まっていませんが、分かっている範囲でお伝えします。
まず、添付書類に関してです。
例えば通常の相続登記の申請では、被相続人（故人）の出生から死亡までの連続したすべての戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍などを提出する必要があるのですが、「相続人である旨の申出」では、その必要はありません。
では、具体的に何を添付するかですが、次の書類を添付することが予想されます。
- 被相続人の死亡の旨が記載されている除籍謄本
- 被相続人とのつながりが分かる申出人（相続人）の戸籍謄本
- 申出人の住民票
申出に際して手数料がかかるのかどうかについて現時点では何も決まっていない状況です。分かり次第情報を加筆していきます。
「国民に相続登記を義務付ける以上は当事者の手続き的な負担をできるだけ軽減させる方策も同時に講ずるべき」と政府は考えているため、手数料がかかったとしても低額ではないでしょうか。
それでは、「相続人である旨の申出」と「相続人である旨の申出等による登記（相続人申告登記）」について簡単にまとめてみました。
２、相続人の1人からも申出ができる
３、申出を行った相続人の氏名・住所のみが職権で登記される
４、持分は登記されない
５、所有権の登記に付記登記で実行される
６、「2」の場合、法定相続人全員の氏名・住所を調査する必要はない
７、「2」の場合、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本を添付する必要はない
８、相続した不動産を相続人が第三者に売却する場合、売買による登記の前提として、別途、相続による所有権移転登記を備えることが必要
「相続人である旨の申出」をしたら「相続人申告登記」がされる
それでは、相続人から法務局に対して「相続人である旨の申出」をしたら、実際にどのように登記簿に載るのか、現在分かる範囲で調べてみました。
少し見づらいですが、令和3年3月の法務省によるデータに下の写真のようなイメージ図がありましたので、参考までにアップしました。これによると登記簿にはまず「相続人申告」と記載され、「年月日相続開始」そして、申出人の氏名・住所が登記されるようです。
昔からある「法定相続分どおりで相続登記をする」という方法
期限に間に合わない場合として最も考えられるのが、遺産分割の協議（話し合い）が終わらないというケースです。
この場合は、とりあえず法定相続分の割合でかつ相続人全員名義で相続登記をすることができます。これが2つ目の方法です。
一般的にあまり知られていませんが、この登記は相続人の1人からすることができます。この時、ほかの相続人の同意や承諾は不要です。しかし法定相続分を勝手に修正したり、特定の相続人を除外して登記するようなことはできません。
勝手に相続登記をするのは違法なのか？
これは現在の法律でも既に認められている手続きであり、この後説明するような問題は残りますが、何ら違法ではありません。
たとえば相続人がABCの3名で、法定相続分が3分の1というケースでは、相続人の1人であるAのみから次のような相続登記ができます。
住所 持分3分の1 B
住所 持分3分の1 C
BとCの相続登記もAが勝手にやってしまっていいのだろうかという疑問があるかもしれません。しかし、これは民法という法律において「共有物の保存行為」として認められている仕組みです。
つまりBやCの財産を勝手に処分しているわけではなく、本来は自分で行うべき相続登記をAがBCに代わって申請しているだけなので特に問題は無いという意味です。
なお、この場合、Aが自分の持分である3分の1だけを相続登記することはできません。少し難しい話になるので理由は省略しますが「手続き上はできない」と理解して下さい。
ですから、相続人の1人から相続登記を行う場合、必ず相続人の全員名義に相続登記を申請することになります。
勝手に相続登記をして本当に問題はないのか？
しかし、この手続きには問題もあります。その問題点を4つあげます。
第1に、その後遺産分割が完了した場合、その結果を反映させる別の登記を新たに申請しなければならないことです。相続人は相続登記を2回行うことになり、手間もかかり費用の節約にはなりません。
第2に、共同相続人の一部からとりあえず法定相続分で相続登記がされてしまったとき、他の相続人が相続放棄していることを知らずに間違えて登記してしまうおそれがあることです。
間違えた登記がされた場合は、内容を正しくするための別の登記を申請しなければなりません。
この場合、相続放棄をした方を登記義務者として登記手続きに関与させることになるので、内容を修正する登記は簡単なものではありません（ただしこのような場合に備えて内容修正の登記手続きを簡略化する方策も同時に制定される見込みです）。
第3に、遺言で法定相続分とは異なる相続分が指定されている（指定相続分と言います）ことを知らずに、相続人の1人から法定相続分通りに相続登記がされてしまった場合も、第2と同じ問題となります。
相続放棄をしているか否かは調べる方法がありますが、遺言があるか否かを確かめる100％確実な方法はありません。それだけにより難しい問題となるでしょう。
第4に、相続登記完了後に登記所から交付される「登記識別情報通知（従来の権利証に代わる書面）」が、Aに対してしか発行されないことです。申請手続きに関与しなかった他の相続人BCには発行されません。
「登記識別情報通知」は、その後に不動産を処分する際に必ず必要となる書類です。「登記識別情報通知」がないと不動産を処分できないという訳ではありません。
しかしもし無いのであれば、売却等の処分時に、これに代わる書面を司法書士に作成してもらう必要があります。作成費用は少なくとも数万円～10万円程度はかかります。すぐに売却等処分する場合には気を付けた方が良いでしょう。
このように、期限に間に合わせようとして、法定相続分のとおりに相続登記をする方法は多くのデメリットがあります。自分勝手に決めて、書類を作成するようなことはやめた方がいいかもしれません。
なお、その他にも「相続登記の義務化の罰則を免れる方法」はあります。詳しくは別のページで解説していますので、もしよろしければお読みください。
https://www.office-kon-saitou.com/post-4523相続登記が義務化されたら、どうなるのか？
令和3年4月21日の国会で、相続登記を義務化する法案は成立しました。しかし、実際に新しい法律が施行されるのは、令和6年4月1日からですから、いますぐに義務となるわけではありません。
しかし、基本的にこの義務を免れる方法はありませんし、期限内に手続きを行わない場合には、最高で10万円の過料が処せられることになります。相続登記の義務化に関して知っておくべきことは、他にもありますから、詳しくは下のページをご覧ください。
義務化前のいまなら「相続登記の登録免許税が０円になる法」が使えます
平成30年度の税制改革により、相続による土地の所有権の移転登記について、本来納めなければならない登録免許税が期限付きで免税となる優遇措置が定められました（租税特別措置法第84条の2の3）。
これは、一定の期限までに相続登記の「申請」をすれば免税になるという措置です（相続税とは無関係です。登記の際にかかる税金が節税できるだけです）。
登録免許税の免税措置が受けられるケースは3つだけで、少し特殊なケースに限って優遇措置を利用できます。この法律の詳しい内容については別のページがありますので、もしよろしければお読みください。
■【2023年最新版】いまなら相続登記の登録免許税の免税措置あり
この制度は、一定の条件を満たす相続登記の登録免許税を免除することにより、相続登記を促進し、長期間相続登記が未了である土地に関する問題を解消することにある、と説明されています。
つまり、政府は、本来徴収できる税金（登録免許税）を０円にしてでも、所有者不明土地問題を解決する姿勢でいて、これは相続登記の義務化に向けての伏線であるとも考えられます。
「罰則は遡って適用される」とは本当か？
また、この罰則は、新しい法律が施行された後にはじめて相続が開始した事例に適用されるのは当然として、新法施行日の時点で既に相続登記が申請されていない事例についても適用される予定です。
この点についても、別のページで詳しい解説をしています。
■【司法書士監修】相続登記の義務化｜いま手続き未了の世帯にも罰則適用か？
相続登記の義務化に備えていまできること
数年内に迫った相続登記の義務化に際して、あなたがいま準備できることとは何でしょうか。
まだ相続は開始していない方は…
まだ相続が開始していない方は、相続人となる家族に、こちらのページの内容をお知らせください。そして相続開始後は速やかに相続登記を行うように前もってお伝えいただければよいでしょう。
「相続が開始しても相続人同士で揉めそうだ」とお悩みであれば、生前に遺言書を作成してこれを未然に防ぐことができます。遺言書の残し方も昨年から法律が変わり、公正証書として作成し公証役場に保管してもらう方法だけでなく、法務局で保管してもらう制度も始まっています。
すでに相続が開始して相続登記を放置している方は…
いますでに相続登記を放置している方にも、今回の「相続登記の義務化」は適用になります。つまり、罰則の適用があるという意味です。ですから、速やかに相続手続きを進める必要があります。
しかし、これまで相続登記を放置していたのには理由があるはずです。例えば…
- 相続人と連絡が取れないから
- 話し合いがまとまらないから
- 次の相続の時にまとめて手続きしようと思っていたから
- 資産価値の低い不動産だから
理由それぞれに、どのように対応していけばよいのかという対処法は異なります。幸い、法案が成立してもすぐに施行されるわけではなく、実際に制度がスタートするのは令和6年度からです。
つまり、「相続登記の義務化」を見越して今から準備をすれば十分に時間的な余裕があります。ぜひ今すぐ手続きを進めるよう準備を進めてください。
さいごに｜いまなら無料相談が受けられます
私たちは、相続手続き専門の司法書士事務所です。東京国分寺で約20年に渡って相続問題に取り組んできました。オンラインにより全国対応をしています。
このページでは、「相続登記の義務化に備える｜新たに創設される制度とは【司法書士監修】」と題して、相続手続き専門の司法書士の立場から、まさに今あなたが困っていることについて、知っておくべきことを解説しました。
このページでお伝えした、「相続登記の義務化」に備えてあなたが今すぐできることは次の3つです。
- まだ相続が開始していないなら、「相続登記の義務化」を家族に伝える
- 相続が揉めそうなら生前に遺言を作っておく
- すでに相続登記を放置しているならすぐに手続きを再開する
「1」はご自身でできますね。「2」「3」は法的な問題を含むのでご自身では難しいかもしれません。ぜひそのような問題を解決する場面で私たち相続手続きの専門家をご活用いただければと思います。
専門知識を有する私たちであれば、疑問にお答えできます。また相続問題に強い提携の弁護士・税理士もおりますので、あらゆる方向の問題解決が可能です。
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